Telefon: 089-381 68 78 50 / mail@spindler-rechtsanwaelte.de

Räumungsklage

Räumungsklage

Eine vom Vermieter erhobene Räumungsklage ist nur erfolgreich, wenn die vom Vermieter zuvor ausgesprochene Kündigung wirksam ist.
Im Rahmen der Räumungsklage wird daher vom Gericht im ersten Schritt überprüft ob die Kündigung rechtswirksam ist.
Es kommt also darauf an, ob die Kündigung formell ordnungsgemäß ist. Dabei wird geprüft ob die Kündigungserklärung auch tatsächlich vom Vermieter (oder dessen Vertreter mit entsprechender, ausreichender Vollmacht) in der erforderlichen Form gegenüber dem Mieter/ den Mietern abgegeben wurde.

Ist die Kündigung formell ordnungsgemäß kommt es darauf an, ob die Kündigung auch inhaltlich berechtigt ist. Da das Gesetz nur eine bestimmte Anzahl von Kündigungsmöglichkeiten kennt, ist zu prüfen, ob ein gesetzlicher Kündigungsgrund vorliegt und die Kündigung unter Berücksichtigung des entsprechenden Kündigungsgrundes ausreichend nachvollziehbar begründet ist. Diese Prüfung ist unter Umständen kompliziert, so ist es ratsam sich in derartigen Verfahren von einem Anwalt für Mietrecht vertreten zu lassen.

Erweist sich die Kündigung im Rechtsstreit als wirksam ist das Mietverhältnis beendet und der Mieter verpflichtet die Mietsache an den Vermieter herauszugeben.

Der Mieter kann in diesen Fällen jedoch eine Räumungsfrist beantragen, wenn es ihm nicht möglich ist zeitnah eine Ersatzwohnung anzumieten. Die Räumungsfrist kann dabei bis zu einem Jahr lang sein.

Außerdem kann der Mieter auch die Fortsetzung/Verlängerung des Mietverhältnisses fordern wenn die Beendigung für ihn eine unangemessene Härte darstellt.

Räumungsklage bei Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Für den Mieter besteht bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs die Möglichkeit die Kündigung während des laufenden Räumungsverfahrens unwirksam zu machen, indem er die säumige Mietzinszahlung innerhalb von zwei Monaten doch noch ausgleicht oder gegebenenfalls eine Behörde (z.B. das Sozialamt) die Zahlung übernimmt. Die Räumungsklage des Vermieters würde sodann zurückgewiesen werden, allerdings hat in diesen Fällen in der Regel der Mieter die Kosten des Gerichtsverfahrens zu tragen. Diese Möglichkeit kann der Mieter allerdings nur einmalig innerhalb eines Zeitraumes von 2 Jahren für sich beanspruchen. Kommt der Mieter daher im Zeitraum von 2 Jahren zweimal in Zahlungsverzug, hat er beim zweiten Fall des Zahlungsverzugs keine Möglichkeit mehr diesen durch Nachzahlung der offenen Mieten zu heilen.

Kosten des Räumungsverfahrens

Die Kosten eines gerichtlichen Räumungsverfahrens bestimmen sich nach dem Streitwert des Verfahrens. Der Streitwert ist abhängig von der Jahreskaltmiete des Mietverhältnisses, das streitig ist. Beträgt die Miete beispielsweise monatlich 600 € kalt (ohne Betriebskosten), wird dieser Betrag mit 12 multipliziert und ergibt den zugrunde zu legenden Streitwert, also 7.200 €. Nach diesem Streitwert bemisst sich der Gerichtskostenvorschuss, den zunächst derjenige zu zahlen hat, der die Klage bei Gericht einreicht, in dem Fall der Vermieter. Der Gerichtskostenvorschuss bei einem Streitwert von 7.200 € beträgt mehrere hundert Euro und ergibt sich konkret aus einer entsprechenden Kostentabelle.
Mit Abschluss des Klageverfahrens entscheidet das Gericht auch über die Verfahrenskosten und bestimmt, welche Partei diese zu tragen hat. Diejenige Partei, die das Verfahren verliert, trägt die vollen Kosten, hierzu zählen die Gerichtskosten, die eigenen Anwaltskosten und die Anwaltskosten der Gegenseite.

Prozesskostenhilfe für Räumungsverfahren

Sowohl für den Kläger als auch den Beklagten eines Räumungsverfahrens besteht die Möglichkeit, Prozesskostenhilfe für das Gerichtsverfahren in Anspruch zu nehmen. Insoweit müssen zwei wesentliche Voraussetzungen erfüllt sein:

  1. Die beantragende Partei ist auf Grund persönlicher und wirtschaftlicher Verhältnisse nicht in der Lage, die Kosten aus eigenen Mitteln zu tragen
  2. Die beabsichtigte Klage/ Rechtsverteidigung hat Aussicht auf Erfolg. Diese beiden Voraussetzungen werden vom Gericht entsprechend geprüft und entscheiden über die (Nicht-) Bewilligung der Prozesskostenhilfe.
Räumungstitel

Hat der Vermieter mit seiner Räumungsklage Erfolg gehabt, ist dadurch ein sogenannter Räumungstitel (Urteil) geschaffen worden, der bei Nichtbefolgen des angeordneten Räumungszeitpunktes, der sogenannten „Räumungsfrist“, den Vermieter berechtigt, die Mietsache durch den Gerichtsvollzieher zwangsräumen zu lassen.
Allerdings muss der Mieter das erstinstanzliche Urteil des Amtsgerichts nicht akzeptieren und kann in die Berufung gehen. Beim Landgericht (2. Instanz) würde die Entscheidung des Amtsgerichts sodann überprüft werden.

Fachanwalt Mietrecht München Räumungsklage