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Modernisierung

Modernisierung – Fachanwalt für Mietrecht, Eichenau – Kreis Fürstenfeldbruck

Führt der Vermieter Modernisierungen am Haus oder in den Wohnungen durch, kann dies zu einer Mieterhöhung führen. Davon zu unterscheiden sind Reparaturen, die keine Modernisierung darstellen, da der Vermieter zur Vornahme von Reparaturen bereits deshalb verpflichtet ist, weil er dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache schuldet.

Baumaßnahmen sind dann eine Modernisierung, wenn sie entweder zu einer echten Wohnwertverbesserung führen, wenn:
  • zum Beispiel der Wohnkomfort durch Verbesserung des vorhandenen Schallschutzes verbessert wird,
  • oder wenn eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser erreicht wird. Energieeinsparmaßnahmen sind zum Beispiel Verbesserungen der Wärmedämmung von Türen und Fenstern sowie von Außenwänden, Dach und Kellerdecken. Aber auch neue energiesparende Heizungs- und Warmwasseranlagen gehören hierzu, genauso wie stromsparende Maßnahmen. Die Installation von Wasseruhren für jede Wohneinheit stellt eine Wassersparmaßnahme dar.
Ankündigungsfrist

Alle Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter durchführen will, muss er mindestens drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten schriftlich ankündigen.

Inhalt der schriftlichen Ankündigung
Der Mieter muss erfahren:
  • welche Arbeiten im Einzelnen geplant sind,
  • welchen voraussichtlichen Umfang sie haben,
  • wann die Arbeiten voraussichtlich beginnen,
  • wie lange sie voraussichtlich dauern
  • und welche Mieterhöhung zu erwarten ist.

Für Bagatellmaßnahmen gilt die Ankündigungspflicht nicht. Bagatellmaßnahmen sind solche, „die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.“

Mieter können die geplanten Modernisierungsarbeiten ablehnen, wenn die Arbeiten für sie eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen. Das können

  • die Bauarbeiten selbst oder aber die baulichen Folgen der Modernisierung sein,
  • aber auch, wenn frühere Investitionen des Mieters durch die Modernisierung nutzlos werden
  • oder wenn die zu erwartende Mieterhöhung für die Mieter praktisch nicht bezahlbar ist.

Kann sich der Mieter auf derartige Härtegründe berufen, muss notfalls das Gericht entscheiden, ob die Modernisierung tatsächlich durchgeführt werden darf oder nicht.

Mieterhöhung:

Nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten darf der Vermieter die Miete erhöhen. Er darf 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen.

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