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Mietvertrag

Mietvertrag – Wir beraten Sie als Fachanwalt für Mietrecht

Die meisten Mietverträge werden schriftlich und mit Hilfe von vorgedruckten Vertragsentwürfen, das heißt mehr oder weniger umfangreichen Formularmietverträgen abgeschlossen.
Mietverträge können aber auch nur aus „ein paar Zeilen“ bestehen oder mündlich abgeschlossen werden. Voraussetzung für einen wirksamen Mietvertrag ist lediglich, dass Einigkeit darüber besteht, wer Mieter und wer Vermieter ist, welche Wohnung vermietet wird, zu welchem Preis und wann das Mietverhältnis beginnen soll.
Vorteil eines mündlichen Mietvertrages ist, dass grundsätzlich die gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches gelten, wenn nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist. In diesem Fall müsste der Mieter keine Schönheitsreparaturen ausführen und er müsste auch keine Nebenkosten zahlen, weil diese Verpflichtungen sich nicht aus dem Gesetz ergeben, sondern nur bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung bestehen.

Schriftliche Mietverträge sind die Regel:

Formularmietvertrag

Bei einem Formularmietvertrag handelt es sich um einen vorgedruckten Vertragstext, dabei ist zu beachten, dass unter Umständen nicht jede Vertragsklausel wirksam ist. Leitet der Vermieter Ansprüche aus einem Formularmietvertrag ab, sollte die Klausel immer zuerst vom Anwalt für Mietrecht überprüft werden.

Im Mietrecht gibt es unbefristete Mietverträge, Zeitmietverträge, Staffel- oder Indexmietverträge.

Unbefristete Mietverträge

Der „normale“ Mietvertrag. Er wird mündlich oder schriftlich, meist als Formularmietvertrag abgeschlossen. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Ein Vertragsende ist nicht vorgesehen. Für Mieter gilt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Für Vermieter gelten Kündigungsfristen – je nach Wohndauer – zwischen 3 und 9 Monaten. Der Vermieter kann nur mit einem gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund kündigen, zum Beispiel Eigenbedarf. Nachteil der unbefristeten Mietverträge ist, dass bei kleineren oder Privatvermietern die Eigenbedarfskündigung drohen kann, dass insbesondere bei „Einliegerwohnungen“ oder in Zwei-Familienhäusern, in denen der Vermieter mitwohnt, geringer Kündigungsschutz besteht. Mieterhöhungen sind bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich.
Achtung: Bei unbefristeten Mietverträgen kann das Kündigungsrecht durch entsprechende vertragliche Vereinbarung bis zu vier Jahre lang ausgeschlossen werden.

Zu beachten ist, dass bei sogenannten Altverträgen längere Kündigungsfristen von bis zu 12 Monaten bestehen können, ob dies der Fall ist sollte von einem Anwalt für Mietrecht überprüft werden.

Indexmietvertrag

Es handelt sich um einen schriftlichen Mietvertrag, in dem nicht nur die Anfangsmiete festgelegt wird, sondern auch die Frage, wie die Miete in den nächsten Jahren steigen wird. Der Mietpreis wird hier gekoppelt an einen Preisindex für allgemeine Lebenshaltung des Statistischen Bundesamtes.

Staffelmietvertrag

Es handelt sich um einen Mietvertrag, in dem nicht nur die Anfangsmiete, sondern auch die zukünftigen jährlichen Mietsteigerungen festgelegt werden. Die jeweilige Endsumme oder der jährliche Erhöhungsbetrag müssen im Vertrag stehen.
Staffelmietverträge werden normalerweise als Zeitmietverträge vereinbart. Während der Laufzeit des Vertrages kann der Vermieter nicht kündigen. Der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht. Er darf erstmals zum Ablauf des vierten Jahres kündigen. Danach immer mit der gesetzlichen Kündigungsfrist.

Zeitmietvertrag

Ein Zeitmietvertrag liegt vor, wenn es sich um einen Mietvertrag handelt der das Vertrags- und Mietende von vornherein festgelegt. Während der Laufzeit des Vertrages können Vermieter oder Mieter nicht kündigen. Ausnahme: Fristlose Kündigung.
Heute gibt es nur noch den so genannten qualifizierten Zeitmietvertrag. Hier muss bei Vertragsabschluss im Mietvertrag ein Befristungsgrund vereinbart werden, zum Beispiel, dass nach der Vertragszeit der Vermieter die Wohnung selbst benötigt oder umfangreiche Umbau- oder Abrissarbeiten vorgesehen sind, so dass der Mieter nicht mehr wohnen bleiben kann, oder dass die Wohnung als Dienstwohnung genutzt werden soll. Bei diesen qualifizierten Zeitmietverträgen muss der Mieter bei Vertragsende ausziehen, wenn der ursprüngliche Befristungsgrund noch vorliegt
Qualifizierte Zeitmietverträge müssen immer schriftlich vereinbart werden. Das gilt auch für die Angabe des Befristungsgrundes. Ist das Schriftformerfordernis nicht eingehalten, gilt der Mietvertrag als unbefristeter Mietvertrag.

Alter Zeitmietvertrag

Bis zum 31. August 2001 konnten auch einfache Zeitmietverträge, das heißt befristete Mietverträge, abgeschlossen werden. Hier war kein Befristungsgrund notwendig. Am Ende der vorgesehenen Vertragszeit konnte der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Erhielt der Vermieter zwei Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses dieses Fortsetzungsverlangen, konnte er das Vertragsverhältnis nur beenden, wenn er einen Kündigungsgrund hatte, zum Beispiel Eigenbedarf.
Wichtig: Dieser Typ Zeitmietvertrag gilt weiter, soweit er vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurde. Heute kann er nicht mehr vereinbart werden.

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