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Mieterhöhung

Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Bei freifinanzierten Wohnungen – im Gegensatz zu Sozialwohnungen – darf der Vermieter im Laufe des Mietverhältnisses die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Ortsüblich ist die Miete, die für vergleichbare Wohnungen am Wohnort des Mieters durchschnittlich gezahlt wird.

Nach dem Gesetz hat der Vermieter verschiedene Begründungsmittel zur Auswahl. In seiner schriftlichen Mieterhöhungserklärung kann er sich entweder auf:

  • einen Mietspiegel berufen
  • oder auf ein Sachverständigengutachten
  • oder auf drei Vergleichswohnungen, in denen heute schon soviel gezahlt werden muss, wie er mit seiner Erhöhung jetzt fordert.
  • Der Vermieter kann sich auch auf die Auskunft einer Mietdatenbank stützen, soweit sie von der Gemeinde selbst bzw. von Mieterverein und Hauseigentümerverein gemeinsam geführt wird.

Ein „qualifizierter Mietspiegel“ hat einen besonderen Stellenwert im Mieterhöhungsverfahren. Soweit es vor Ort einen qualifizierten Mietspiegel gibt, muss der Vermieter bei der Mieterhöhung auf die Zahlen dieses Mietspiegels zurückgreifen. Begründet er das Mieterhöhungsverfahren beispielsweise mit Vergleichswohnungen, muss er zumindest die Zahlen des qualifizierten Mietspiegels im Mieterhöhungsschreiben mit aufführen.

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete wird nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt oder wenn ihn das Gericht zur Zustimmung verurteilt. Der Mieter muss zustimmen, wenn:

  • die Mieterhöhung formal in Ordnung ist,
  • der Vermieter nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordert,
  • die Jahressperrfrist und die Kappungsgrenze eingehalten sind.

Die Jahressperrfrist bedeutet, dass nach Einzug in die Wohnung bzw. seit der letzten Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete mindestens 12 Monate liegen.
Die Kappungsgrenze bedeutet, dass die Miete  in einem Zeitraum von drei Jahren höchstens um 20 Prozent, in bestimmten Gebieten, die durch Rechtsverordnung der Landesregierungen bestimmt werden, um 15 Prozent steigen darf. Welche der beiden Kappungsgrenzen gilt, sollten Sie im Einzelfall von einem Anwalt für Mietrecht ermitteln lassen.
Zur Überprüfung der Mieterhöhung hat der Mieter ausreichend Zeit. Er kann den Monat, in dem er die Mieterhöhung erhält  und in den beiden darauf folgenden Monaten abklären, ob er zustimmt oder nicht.

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