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Mängel

Mängel der Mietsache – Beratung durch Fachanwalt für Mietrecht

Ein Mangel liegt immer dann vor, wenn sich die Mietsache nicht im ordnungsgemäßen, vertragsgemäßen Zustand befindet. Der Vermieter schuldet eine mangelfreie Mietsache, ferner auch den ungestörten Gebrauch der Mietsache. Daher kann ein Mangel auch vorliegen, wenn der Gebrauch durch Dritte z.B. wegen Baulärms auf dem Nachbargrundstück, oder wegen Lärms aus Nachbarwohnungen beeinträchtigt ist.

Allerdings liegt kein Mangel vor, wenn der Mieter die Wohnung in Kenntnis des Mangels anmietet und sich diesbezüglich nicht die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen vorbehält.

In den meisten Fällen wird eine ausdrückliche Vereinbarung über die vertraglich geschuldete Beschaffenheit der Mietsache fehlen.
In diesen Fällen ist die vertraglich geschuldete Beschaffenheit der Mietsache im Wege der Auslegung zu ermitteln. Es kommt dann auf den vereinbarten oder vorausgesetzten Nutzungszweck an, aus dem sich die für diesen Nutzungszweck vorausgesetzte Beschaffenheit ergibt. Der BGH sagt: “Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe des Mietzinses und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Nicht alles, was bei Neubauten und im modernen Wohnungsbau zwischenzeitlich üblich geworden ist, kann auch bei Altbauten als üblich angesehen oder zum Maßstab gemacht werden. Dementsprechend sind auch die Vorstellungen darüber, welche Ausstattung Altbauten und Neubauten regelmäßig aufweisen, unterschiedlich.“ (BGH VIII ZR 281/03 v. 26.07.2004).

Die vermieteten Räume müssen sich daher in einem Zustand befinden, der dem so ermittelten Nutzungszweck gerecht wird. Andernfalls sind sie nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet, also mangelhaft.

Bei der Vermietung von Räumen als Wohnung, müssen die Räume im Zeitpunkt der Anmietung für diesen Nutzungszweck geeignet sein. Der Mieter kann voraussetzen, dass die von ihm angemieteten Räume einen Mindeststandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Räume entspricht. Der Vermieter schuldet daher auch ohne ausdrückliche Vereinbarung einen Mindeststandard, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlaubt. Entscheidend ist in diesen Fällen also immer, was nach der Verkehrsanschauung üblicherweise erwartet werden kann. Dies festzustellen ist im Streitfall Sache .des zuständigen Richters. In diesem Zusammenhang haben die technischen Normen einen Indizwert, denn nach ihnen wurden die Gebäude und Wohnungen errichtet bzw. saniert. Daher sind grundsätzlich die bei der Errichtung bzw. Modernisierung des Gebäudes geltende Normen als Maßstab für den geschuldeten Standard anzulegen. Werden diese nicht eingehalten, liegt in der Regel ein Mangel der Mietsache vor, der eine Mietminderung rechtfertigt.

Einzelbeispiele

  • Die Liste möglicher Mängel ist lang. Hier nur einige Beispiele aus der Praxis:
  • undichte Fenster, Beeinträchtigung durch Zugluft
  • Lärm und Gerüche
  • Feuchtigkeitsschäden, insbesondere Schimmel
  • defekte und unzureichende Heizung
  • Abweichung der vereinbarten Wohnfläche

Rechte des Mieters

Der Mieter kann bei Vorliegen eines Mangels grundsätzlich nebeneinander geltend machen:

  • Mangelbeseitigung
  • Mietminderung
  • Schadensersatz
  • fristlose Kündigung

 

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