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Kündigung wegen Zahlungsverzug

Kündigung wegen Zahlungsverzug

Ist der Mieter bei zwei aufeinander folgenden Terminen (z.B. Januar und Februar) mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete oder bei zwei nicht aufeinanderfolgenden Terminen (z.B. April und Juli) mit zwei Mietzahlungen im Rückstand, kann der Vermieter außerordentlich, also „fristlos“, kündigen,§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Es gibt also zwei Regelungen zum Zahlungsverzug:

Zum einen ein Mietrückstand bei zwei aufeinander folgenden Terminen (§ 543 Abs. 2 Satz 3a) und zum anderen ein Mietrückstand bei zwei nicht aufeinander folgenden Terminen (§ 543 Abs. 2 Satz 3b). Hinzu kommt, dass bei Regelung 1 schon ein „nicht unerheblicher Teil“ der Mietzahlung zur fristlosen Kündigung reicht, bei Regelung 2 muss der Rückstand zwei Mietzahlungen erreichen.

  • Unter Miete versteht der Gesetzgeber alle vertraglich vereinbarten Zahlungen. Hierunter fallen die Kaltmiete, die Betriebskostenvorauszahlung und die Heizkostenvorauszahlung, also die Bruttomiete. Sollte in Ihrem Wohnraummietvertrag auch eine Garage oder ein sonstiger Nebenraum (z.B. der mitvermietete Dachboden als Hobbyraum) aufgeführt sein, so fallen die Zahlungen für diese Räume auch unter die Miete. Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen vergangener Abrechnungsperioden zählen nicht, da sie keine wiederkehrenden Zahlungen sind.
  • Regelung 1 (§ 543 Abs. 2 Satz 3a) spricht von zwei aufeinander folgenden Terminen und einem „nicht unerheblichen“ Mietrückstand. Hierbei reicht ein Mietrückstand von einer Monatsmiete plus 1 Cent für Mai und Juni, um die fristlose Kündigung zu erhalten.
  • Regelung 2 (§ 543 Abs. 2 Satz 3b) greift wenn ein Mietzinsrückstand in Höhe von zwei Monatsmieten vorliegt und sich der Rückstand über mindestens zwei Zahlungstermine erstreckt.

Neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung sprechen Vermieter in der Regel gleichzeitig (hilfsweise) die ordentliche Kündigung aus. Damit soll erreicht werden, dass der Vermieter im Falle eines Rechtsstreits, in dem die außerordentliche fristlose Kündigung für unwirksam erklärt wird, zumindest nach Abwägung aller Umstände die Beendigung des Mietverhältnisses durch die ordentliche Kündigung bejaht wird.

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Anwalt Mietrecht München Kündigung wegen Zahlungsverzug