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Vermieterkündigung

Vermieterkündigung

Für eine Kündigung benötigt der Vermieter ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 2 BGB). Im Gesetz sind beispielhaft Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung genannt, z. B.

  • erhebliche Vertragspflichtverletzungen oder
  • „Eigenbedarf“ (d. h. der Vermieter benötigt die Wohnung für sich oder für Familienangehörige).
  • Unrentabilität stellt ebenfalls einen ordentlichen Kündigungsgrund dar.

Das Kündigungsschreiben muss einen Hinweis auf das Interesse des Vermieters an der Kündigung und sollte einen Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters enthalten.

Einfamilienhaus:

Erleichterte Kündigung, § 573a BGB

Für Wohnraum in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen ist gemäß § 573a BGB eine Kündigung ohne weiteres möglich. Im Kündigungsschreiben hat aber ein Hinweis darauf zu erfolgen, dass und auf welche Voraussetzungen des § 573a BGB die Kündigung gestützt wird.

Fristlose Kündigung des Vermieters:

Bei der außerordentlichen Kündigung gilt keine gesetzliche Kündigungsfrist. Die Kündigung beendet das Mietverhältnis mit dem Zugang beim Mieter.

Die Begründung der Kündigung:

Ein freies Kündigungsrecht gibt es für den Vermieter von Wohnraum im Mietrecht nicht.
Das bedeutet, dass die fristlose Kündigung des Vermieters nur wirksam ist, wenn sie sich auf einen im Mietrecht genannten Kündigungsgrund stützt. Der zur Kündigung führende wichtige Grund muss im Kündigungsschreiben angegeben werden, da anderenfalls die Kündigung unwirksam ist.
In der Praxis ist allen Vermietern zu raten, die Begründung der Kündigung so ausführlich wie möglich zu halten. Die Beratung durch einen erfahrenen Anwalt für Mietrecht ist hier zumindest dann anzuraten, wenn der Fall nicht völlig eindeutig ist, und mit einem Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung zu rechnen ist.

Kündigungsgründe bei der fristlosen Kündigung:

Es muss ein gesetzlich anerkannter Grund für eine fristlose Kündigung vorliegen. Ein solcher Grund für den Vermieter, fristlos zu kündigen, kann insbesondere in den folgenden 3 Fällen bestehen. Danach kann der Vermieter insbesondere kündigen, wenn:

  • ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache (Wohnung) durch den Mieter vorliegt § 543 Abs 2 Nr 2 BGB.
  • Zahlungsverzug des Mieters § 543 Abs 2 Nr 3. oder unpünktliche Mietzahlungen
  • Störung des Hausfriedens und andere wichtige Gründe § 569 Abs 2 BGB

Auch eine fortdauernde laufende unpünktliche Mietzahlung kann einen Grund für eine fristlose Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB darstellen. (BGH, Urteil vom 23.7.1987 – VIII ZR 265/86 bestätigt durch Urteil vom 11.1.2006 – VIII ZR 364/04).

Verwirkung:

Der Vermieter verliert ein etwaiges Recht zur fristlosen Kündigung aus § 543 BGB nach den Grundsätzen von Treu und Glauben § 242 BGB, wenn er mit einer fristlosen Kündigung über einen längeren Zeitraum trotz vorhandener Kenntnis vom möglicherweise schwerwiegenden Vertragsverstoß zuwartet. Überdies wertet die Rechtsprechung ein solches Verhalten als ein deutliches Indiz gegen die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung (Urteil des LG Düsseldorf WuM 1990, 74 f,).

Abmahnung:

Besteht der Kündigungsgrund in einer Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig (§ 543 Abs 3 BGB) .
Ausnahme: Dies gilt nicht, wenn

  1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
  2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
  3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete für zwei aufeinander folgende Termine oder eines nicht unerheblichen Teiles der Miete in Verzug ist.
Kein Kündigungsschutz des Mieters:

Gegenüber einer begründeten außerordentlichen Kündigung des Vermieters genießt der Mieter keinen Kündigungsschutz. Er kann nicht unter Berufung auf einen Härtefall die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.
Ausnahme: Eine Ausnahme bildet die sogenannte Schonfrist. Sie ermöglicht es dem Mieter bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges die Kündigung durch sofortige vollständige Bezahlung aller Mietrückstände und Betriebskosten „ungeschehen“ zu machen.

Als Fachanwalt für Mietrecht beraten wir sie gerne in allen Fragen zur Vermieterkündigung
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