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Kündigung

Bei der Kündigung von Mietverträgen ist grundsätzlich zu unterscheiden zwischen

  • einer ordentlichen Kündigung,
  • einer außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist und
  • einer außerordentlichen fristlosen Kündigung
Ordentliche Kündigung von Wohnungsmietverträgen
Grundsätzlich gilt:

nur Mietverträge, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden sind, können von einer Vertragspartei durch ordentliche Kündigung beendet werden. Für die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Vertrags schreibt das Gesetz bestimmte Formen und Fristen vor:

Die Kündigung muss insbesondere schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB), das Kündigungsschreiben muss unterschrieben sowie unmissverständlich als Kündigung deklariert sein. Sind an einem Mietverhältnis mehrere Personen auf einer Vertragsseite beteiligt, muss eine Kündigung von allen bzw. an alle ausgesprochen werden.

Vermieter und Mieter können weiterhin nur unter Einhaltung bestimmter gesetzlicher Fristen kündigen.
Nach § 573c Abs. 1 BGB hat der Mieter unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten.
Eine kürzere Frist kann jedoch vertraglich vereinbart werden. Kündigt dagegen der Vermieter, so richtet sich die Frist nach der Dauer des Mietverhältnisses:

  • Bis zu fünf Jahren Vertragsdauer beträgt die Kündigungsfrist des Vermieters drei Monate,
  • nach mehr als fünfjähriger Dauer sechs Monate,
  • nach acht Jahren Dauer neun Monate

Andere Kündigungsfristen wie kürzere Fristen für den Mieter oder längere für den Vermieter können jedoch vereinbart werden oder sich gegebenenfalls bei Altmietverträgen ergeben, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden.

Eine zusätzliche Kündigungssperrfrist gilt für den Vermieter bei der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung. Wer eine umgewandelte Mietwohnung kauft, kann als neuer Eigentümer grundsätzlich erst nach Ablauf von drei Jahren seit dem Erwerb (Grundbucheintragung) wegen Eigenbedarfs oder Hinderung wirtschaftlicher Verwertung kündigen (Kündigungssperrfrist, § 577a Abs. 1 BGB). Diese Frist kann sich in Städten und Gemeinden verlängern, wenn dies durch Rechtsverordnung bestimmt wurde. Von dieser Möglichkeit hat der Bayerische Landtag Gebrauch gemacht und u. a. die Stadt München in den Katalog der Städte aufgenommen, für die eine 10-jährige Kündigungssperrfrist gilt (zuletzt Kündigungssperrfristverordnung vom 13.2.2007, GVBl. 2007, S. 192).
Nach § 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Kündigung begründen. Der Vermieter kann einem vertragstreuen Mieter grundsätzlich nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss die vom Vermieter geltend gemachten Gründe erkennen lassen.

Als Fachanwalt für Mietrecht in Eichenau, Kreis Fürstenfeldbruck beraten wir sie gerne, wenn es um die Kündigung von Mietverträgen geht.
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