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Betriebskosten

Betriebskosten – Wir beraten Sie als Fachanwalt für Mietrecht in Eichenau, Kreis Fürstenfeldbruck

Gesetzliche Regelungen zu den umlagefähigen Betriebskosten finden sich in den Paragraphen 556, 556a und 560 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Danach darf im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter zusätzlich zur Miete so genannte Betriebskosten zahlt. Meistens werden monatliche Vorauszahlungen vereinbart, über die jährlich abzurechnen ist.
Seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 ist gesetzlich vorgegeben, dass der Vermieter spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode abgerechnet haben muss. Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter – von wenigen Ausnahmen abgesehen – keine Nachforderungen mehr stellen.
Welche Betriebskosten umgelegt werden können, legt die Betriebskostenverordnung fest. Für die Verteilung der Heizkosten existiert zusätzlich eine spezielle Rechtsgrundlage. Die Heizkostenverordnung bestimmt, dass die Kosten der Heizung grundsätzlich verbrauchsabhängig abgerechnet und auf die Mieter des Hauses verteilt werden müssen.
Abgerechnet werden dürfen nur diejenigen Kostenarten, die laut Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter zusätzlich zur Grundmiete vereinbart worden sind.
Mieter sollten alle Zahlen, Werte und Größenangaben in einer Jahresabrechnung mit den Angaben in der Vorjahresabrechnung vergleichen. Besonders bei unplausiblen Preissprüngen oder Größenabweichungen sollte nachgehakt und ggf. Einsicht in die Original-Rechnungsunterlagen genommen werden.

Der Vermieter muss bei Abschluss des Mietvertrages dringend darauf achten, dass die Umlage der Betriebskosten als Vorauszahlungen geregelt wird. Falls Betriebskostenvorauszahlungen nicht vertraglich vereinbart werden, sind sämtliche Nebenkosten in der Miete bereits enthalten und können nachträglich nicht gesondert geltend gemacht werden.
Da es sich um Vorauszahlungen handelt, hat der Vermieter die Möglichkeit, diese Beträge später zu erhöhen, wenn sich herausstellt, dass sie nicht ausreichen.
Wenn Sie die Betriebskosten auf den Mieter umlegen möchten, müssen Sie dies konkret im Mietvertrag aufführen. Der Mieter muss dabei nämlich Art und Umfang der Belastungen unmissverständlich erkennen können.
Eine pauschale Umlagevereinbarung, die schlicht die Übernahme aller im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis anfallenden Neben- oder Betriebskosten vorsieht, reicht daher nicht aus (OLG Jena, Urteil v. 16.10.01, Az. 8 U 392/01).
Um die Betriebskosten korrekt umzulegen sollten Sie die Betriebskosten im Einzelnen aufführen. Hier gibt es aber zwei Probleme auf die wir hinweisen:

  • Es wird bei der einzelnen Auflistung der Betriebskosten die eine oder andere Position vergessen, z.B. die Grundsteuer. Das bedeutet, dass der Mieter sich weigern kann, die Grundsteuer zu übernehmen, da diese Position im Mietvertrag nicht geregelt wurde.
  • Wenn Sie einmal alle Betriebskosten im Mietvertrag aufgelistet haben, können Sie keine Betriebskosten auf den Mieter umlegen, die möglicherweise später neu entstehen.

So ist es rechtswirksam:
Nach ständiger Rechtsprechung reicht es für die Vereinbarung über Nebenkosten im Mietvertrag aus, wenn bezüglich dieses regelungsbedürftigen Punktes ein Verweis auf die Geltung des § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) erfolgt (BGH, Urteil v. 07.04.04, Az. VIII ZR 167/03).
Mit diesem Verweis werden alle in der Vorschrift des § 2 BetrKV aufgelisteten Betriebskosten wirksam zum Gegenstand des Mietvertrags.

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